Cuando una familia deja de pagar su hipoteca, el mayor miedo suele ser no saber qu\u00e9 pasar\u00e1 con su vivienda ni cu\u00e1nto tiempo queda antes del desahucio. Existe el falso mito de que el banco puede actuar de forma inmediata y que en cualquier momento llamar\u00e1n a la puerta para echarles.<\/p>\n\n\n\n
Nada m\u00e1s lejos de la realidad.<\/p>\n\n\n\n
El proceso de ejecuci\u00f3n hipotecaria est\u00e1 regulado con precisi\u00f3n, con varios pasos previos, plazos y con m\u00faltiples oportunidades legales para defenderse.<\/p>\n\n\n\n
Este art\u00edculo explica ante una EJECUCI\u00d3N HIPOTECARIA (en el pr\u00f3ximo art\u00edculo os explicar\u00e9 la diferencia que hay entre una ejecuci\u00f3n hipotecaria y una ejecuci\u00f3n de t\u00edtulos no judiciales) qu\u00e9 ocurre paso a paso, cu\u00e1nto tarda realmente un desahucio, c\u00f3mo frenar la ejecuci\u00f3n y qu\u00e9 alternativas legales existen para evitar perder la vivienda o incluso obtener una salida econ\u00f3mica m\u00e1s favorable.<\/strong><\/p>\n\n\n\n \u00bfCu\u00e1ndo puede el banco iniciar una ejecuci\u00f3n hipotecaria?<\/strong><\/p>\n\n\n\n No puede hacerlo desde el primer impago. Tras la Ley 5\/2019 reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario (LCCI)<\/strong>, un pr\u00e9stamo no puede ejecutarse hasta que el deudor haya acumulado:<\/p>\n\n\n\n Primera mitad del pr\u00e9stamo:<\/strong> Segunda mitad del pr\u00e9stamo:<\/strong> \u27a1 Hasta que no se alcance ese umbral, legalmente no puede presentarse demanda judicial.<\/p>\n\n\n\n Muchos deudores realizan pagos parciales<\/strong>, lo que reduce la deuda pendiente y retrasa a\u00fan m\u00e1s el momento de la ejecuci\u00f3n<\/strong>, ganando tiempo valioso.<\/p>\n\n\n\n Inicio de procedimiento hipotecario \u2014 Art. 681 y ss. LEC<\/strong><\/p>\n\n\n\n Cuando el banco ya puede demandar, presenta la demanda de ejecuci\u00f3n hipotecaria<\/strong> ante el juzgado (art. 681 LEC), una vez admitida, el deudor recibe notificaci\u00f3n para (pueden pasar meses entre la presentaci\u00f3n de la demanda y la notificaci\u00f3n al deudor):<\/p>\n\n\n\n \u2714 Pagar<\/strong><\/p>\n\n\n\n \u2714 Oponerse<\/strong><\/p>\n\n\n\n No podr\u00e1 alegarse cualquier circunstancia en la oposici\u00f3n, sino los motivos legales para oponerse (Art. 695 LEC)<\/strong><\/p>\n\n\n\n La oposici\u00f3n solo es v\u00e1lida si se basa en motivos tasados:<\/p>\n\n\n\n Jurisprudencia clave aplicable en casos similares:<\/strong><\/p>\n\n\n\n STS 11\/09\/2019 (IRPH)<\/strong> \u2192 obligaci\u00f3n de control de transparencia Si se aprecia abusividad, la ejecuci\u00f3n puede paralizarse<\/strong>, incluso aunque exista deuda pendiente.<\/p>\n\n\n\n Aqu\u00ed viene la parte m\u00e1s importante: OPCIONES REALES PARA EL DEUDOR <\/strong>\u2593<\/strong><\/p>\n\n\n\n Estrategia a seguir:<\/p>\n\n\n\n El deudor dispone de 10 d\u00edas h\u00e1biles<\/strong> para oponerse a la demanda de ejecuci\u00f3n (art. 556 LEC). Se recomienda que el mismo d\u00eda de recibir la demanda solicite justicia gratuita<\/strong>, porque mientras se resuelve el procedimiento queda suspendida la ejecuci\u00f3n<\/strong>, ganando semanas o meses, conforme a la Ley 1\/1996 de Asistencia Jur\u00eddica Gratuita, Art. 20 LAG<\/strong><\/p>\n\n\n\n Este tiempo nos permite:<\/p>\n\n\n\n \ud83d\udd39 Analizar escritura hipotecaria Ganar tiempo legalmente<\/strong><\/p>\n\n\n\n Oposici\u00f3n + recursos + justicia gratuita + pericial matem\u00e1tica + incidente extraordinario de revisi\u00f3n + oposici\u00f3n a subasta + oposici\u00f3n al procedimiento de desahucio. 2. Daci\u00f3n en pago negociada + compensaci\u00f3n<\/strong><\/p>\n\n\n\n Entrega de vivienda cancelando el resto de deuda, negociable incluso con indemnizaci\u00f3n o alquiler social (este se da en muy pocos casos).<\/p>\n\n\n\n 3. Venta y negociaci\u00f3n de quita<\/strong><\/p>\n\n\n\n Vender antes de subasta \u2192 cancelar deuda \u2192 negociar quita<\/strong> con exoneraci\u00f3n total<\/strong> y pactar una compensaci\u00f3n econ\u00f3mica.<\/p>\n\n\n\n \u27a1 Esta es la v\u00eda m\u00e1s rentable<\/strong> en la mayor\u00eda de escenarios.<\/p>\n\n\n\n Incluso si se pierde en primera instancia, el deudor puede hacer los siguientes pasos (la palabra pasos se convierte en sin\u00f3nimo de tiempo en un caso as\u00ed)<\/p>\n\n\n\n \ud83d\udccc Importante: sin sentencia firme no puede ejecutarse el desahucio<\/strong>, ni subastarse la vivienda con plenitud jur\u00eddica, cosa que el acreedor intenta evitar a toda costa solicitando al tribunal la subasta de la vivienda, donde el deudor podr\u00e1 presentar un recurso solicitando la suspensi\u00f3n de la ejecuci\u00f3n hasta la obtenci\u00f3n de sentencia firme.<\/p>\n\n\n\n 6. Subasta, adjudicaci\u00f3n y lanzamiento<\/strong><\/p>\n\n\n\n Una vez firme la ejecuci\u00f3n (en primera instancia, segunda instancia y tribunal constitucional si fuere necesario), se solicita subasta (art. 670 LEC). \ud83d\udfe5 Defectos en notificaciones A continuaci\u00f3n les muestro algunas de las sentencias m\u00e1s relevantes en este sentido:<\/p>\n\n\n\n Conclusi\u00f3n<\/strong><\/p>\n\n\n\n Dejar de pagar la hipoteca no significa un desahucio inmediato<\/strong>, ni supone que el banco pueda actuar sin control, ni que el banco ya es due\u00f1o de tu casa, para ello deben de cumplirse una serie de procedimiento.<\/p>\n\n\n\n La clave es no esperar al \u00faltimo momento<\/strong>, lo primero que hay que hacer es contar con una buena defensa para que sepa como encarrilar tu caso en particular y guiarte con la opci\u00f3n que m\u00e1s convenga a cada cliente.<\/p>\n\n\n\n \ud83d\udfe2 Si est\u00e1s en impago hipotecario, aqu\u00ed empieza tu defensa.<\/strong><\/p>\n\n\n\n \ud83d\udcde Solicita revisi\u00f3n gratuita de tu hipoteca en STOP-REDAL SLPU.<\/em> Somos tu soluci\u00f3n para ayudarte a conservar tu vivienda o a salir sin carga econ\u00f3mica y con una entrada para empezar de nuevo, a que esperas para defenderte? Al fin y al cabo, quien tiene la posesi\u00f3n tiene el control.<\/strong><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Cuando una familia deja de pagar su hipoteca, el mayor miedo suele ser no saber qu\u00e9 pasar\u00e1 con su vivienda ni cu\u00e1nto tiempo queda antes del desahucio. Existe el falso mito de que el banco puede actuar de forma inmediata y que en cualquier momento llamar\u00e1n a la puerta para echarles. Nada m\u00e1s lejos de la realidad. El proceso de ejecuci\u00f3n hipotecaria est\u00e1 regulado con precisi\u00f3n, con varios pasos previos, plazos y con m\u00faltiples oportunidades legales para defenderse. Este art\u00edculo explica ante una EJECUCI\u00d3N HIPOTECARIA (en el pr\u00f3ximo art\u00edculo os explicar\u00e9 la diferencia que hay entre una ejecuci\u00f3n hipotecaria y una ejecuci\u00f3n de t\u00edtulos no judiciales) qu\u00e9 ocurre paso a paso, cu\u00e1nto tarda realmente un desahucio, c\u00f3mo frenar la ejecuci\u00f3n y qu\u00e9 alternativas legales existen para evitar perder la vivienda o incluso obtener una salida econ\u00f3mica m\u00e1s favorable. \u00bfCu\u00e1ndo puede el banco iniciar una ejecuci\u00f3n hipotecaria? No puede hacerlo desde el primer impago. Tras la Ley 5\/2019 reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario (LCCI), un pr\u00e9stamo no puede ejecutarse hasta que el deudor haya acumulado: Primera mitad del pr\u00e9stamo:\u2265 12 cuotas impagadas o \u2265 3% del capital concedido Segunda mitad del pr\u00e9stamo:\u2265 15 cuotas impagadas o \u2265 7% del capital concedido \u27a1 Hasta que no se alcance ese umbral, legalmente no puede presentarse demanda judicial. Muchos deudores realizan pagos parciales, lo que reduce la deuda pendiente y retrasa a\u00fan m\u00e1s el momento de la ejecuci\u00f3n, ganando tiempo valioso. Inicio de procedimiento hipotecario \u2014 Art. 681 y ss. LEC Cuando el banco ya puede demandar, presenta la demanda de ejecuci\u00f3n hipotecaria ante el juzgado (art. 681 LEC), una vez admitida, el deudor recibe notificaci\u00f3n para (pueden pasar meses entre la presentaci\u00f3n de la demanda y la notificaci\u00f3n al deudor): \u2714 Pagar \u2714 Oponerse No podr\u00e1 alegarse cualquier circunstancia en la oposici\u00f3n, sino los motivos legales para oponerse (Art. 695 LEC) La oposici\u00f3n solo es v\u00e1lida si se basa en motivos tasados: Existencia de cl\u00e1usulas abusivas Art. 695.1.4\u00ba LEC Error en la liquidaci\u00f3n o cantidad reclamada Art. 695.1.2\u00ba LEC Extinci\u00f3n o prescripci\u00f3n de la deuda 695.1.1\u00ba LEC Existencia de otra hipoteca preferente 695.1.3\u00ba LEC Jurisprudencia clave aplicable en casos similares: STS 11\/09\/2019 (IRPH) \u2192 obligaci\u00f3n de control de transparenciaSTS 23\/01\/2019 \u2192 nulidad por falta de transparencia del vencimiento anticipadoSTS 26\/10\/2020 \u2192 revisi\u00f3n de cl\u00e1usulas abusivas aun sin alegaci\u00f3n inicialTJUE – Sala 3\u00aa – 26\/03\/2019 (caso Abusividad IRPH)TJUE C-415\/11 \u2013 Caso Aziz \u2192 primera gran sentencia europea que reconoce protecci\u00f3n al consumidor hipotecario. Si se aprecia abusividad, la ejecuci\u00f3n puede paralizarse, incluso aunque exista deuda pendiente. Aqu\u00ed viene la parte m\u00e1s importante: OPCIONES REALES PARA EL DEUDOR \u2593 Estrategia a seguir: El deudor dispone de 10 d\u00edas h\u00e1biles para oponerse a la demanda de ejecuci\u00f3n (art. 556 LEC). Se recomienda que el mismo d\u00eda de recibir la demanda solicite justicia gratuita, porque mientras se resuelve el procedimiento queda suspendida la ejecuci\u00f3n, ganando semanas o meses, conforme a la Ley 1\/1996 de Asistencia Jur\u00eddica Gratuita, Art. 20 LAG Este tiempo nos permite: \ud83d\udd39 Analizar escritura hipotecaria\ud83d\udd39 Determinar abusividad en intereses, comisiones, IRPH, multidivisa, suelo\/techo\ud83d\udd39 Encargar informe de perito economista para desmontar la liquidaci\u00f3n bancaria adjuntada (siempre que sea legible, ya que en muchos casos es ilegible y el acreedor deber\u00e1 subsanarlo tras la solicitud de la representaci\u00f3n letrada del deudor).\ud83d\udd39 Preparar oposici\u00f3n con m\u00e1xima solidez t\u00e9cnica Ganar tiempo legalmente Oposici\u00f3n + recursos + justicia gratuita + pericial matem\u00e1tica + incidente extraordinario de revisi\u00f3n + oposici\u00f3n a subasta + oposici\u00f3n al procedimiento de desahucio.\u27a1 Puede prolongar el proceso por a\u00f1os. 2. Daci\u00f3n en pago negociada + compensaci\u00f3n Entrega de vivienda cancelando el resto de deuda, negociable incluso con indemnizaci\u00f3n o alquiler social (este se da en muy pocos casos). 3. Venta y negociaci\u00f3n de quita Vender antes de subasta \u2192 cancelar deuda \u2192 negociar quita con exoneraci\u00f3n total y pactar una compensaci\u00f3n econ\u00f3mica. \u27a1 Esta es la v\u00eda m\u00e1s rentable en la mayor\u00eda de escenarios. Incluso si se pierde en primera instancia, el deudor puede hacer los siguientes pasos (la palabra pasos se convierte en sin\u00f3nimo de tiempo en un caso as\u00ed) Recurso de apelaci\u00f3n Arts. 455-467 LEC Incidente extraordinario de revisi\u00f3n Arts. 510-516 LEC Recurso de amparo ante el Tribunal Constitucional (si hay vulneraci\u00f3n de derechos fundamentales) Art. 53 CE \ud83d\udccc Importante: sin sentencia firme no puede ejecutarse el desahucio, ni subastarse la vivienda con plenitud jur\u00eddica, cosa que el acreedor intenta evitar a toda costa solicitando al tribunal la subasta de la vivienda, donde el deudor podr\u00e1 presentar un recurso solicitando la suspensi\u00f3n de la ejecuci\u00f3n hasta la obtenci\u00f3n de sentencia firme. 6. Subasta, adjudicaci\u00f3n y lanzamiento Una vez firme la ejecuci\u00f3n (en primera instancia, segunda instancia y tribunal constitucional si fuere necesario), se solicita subasta (art. 670 LEC).Aun as\u00ed pueden existir frenos: \ud83d\udfe5 Defectos en notificaciones\ud83d\udfe5 Subasta con valores incorrectos\ud83d\udfe5 Titulizaci\u00f3n \u2192 obligaci\u00f3n de acreditar legitimaci\u00f3n activa (en caso de cesi\u00f3n o venta de cr\u00e9dito) A continuaci\u00f3n les muestro algunas de las sentencias m\u00e1s relevantes en este sentido: Conclusi\u00f3n Dejar de pagar la hipoteca no significa un desahucio inmediato, ni supone que el banco pueda actuar sin control, ni que el banco ya es due\u00f1o de tu casa, para ello deben de cumplirse una serie de procedimiento. El deudor cuenta con defensa legal, plazos, recursos y alternativas econ\u00f3micas para evitar perder su vivienda o para salir en condiciones dignas \u2014e incluso favorables\u2014. La clave es no esperar al \u00faltimo momento, lo primero que hay que hacer es contar con una buena defensa para que sepa como encarrilar tu caso en particular y guiarte con la opci\u00f3n que m\u00e1s convenga a cada cliente. Cuanto antes intervenga un despacho especializado, mejores resultados se obtienen. \ud83d\udfe2 Si est\u00e1s en impago hipotecario, aqu\u00ed empieza tu defensa. \ud83d\udcde Solicita revisi\u00f3n gratuita de tu hipoteca en STOP-REDAL SLPU.\ud83d\udee1 An\u00e1lisis de cl\u00e1usulas abusivas, IRPH, Redal, liquidaci\u00f3n, intereses y titulizaci\u00f3n, entre muchas otras.\ud83c\udfdb Defensa integral en ejecuci\u00f3n hipotecaria.\ud83d\udcbc Negociaci\u00f3n de daciones, quitas y venta con reducci\u00f3n de deuda. Somos tu soluci\u00f3n para ayudarte a conservar tu vivienda o<\/p>","protected":false},"author":1,"featured_media":42180,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[5],"tags":[],"class_list":["post-42179","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-inicio"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.stopredal.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/42179","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.stopredal.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.stopredal.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.stopredal.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.stopredal.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=42179"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.stopredal.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/42179\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":42181,"href":"https:\/\/www.stopredal.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/42179\/revisions\/42181"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.stopredal.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/media\/42180"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.stopredal.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=42179"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.stopredal.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=42179"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.stopredal.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=42179"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}
\u2265 12 cuotas impagadas o \u2265 3% del capital concedido<\/strong><\/p>\n\n\n\n
\u2265 15 cuotas impagadas o \u2265 7% del capital concedido<\/strong><\/p>\n\n\n\nExistencia de cl\u00e1usulas abusivas<\/td> Art. 695.1.4\u00ba LEC<\/strong><\/td><\/tr> Error en la liquidaci\u00f3n o cantidad reclamada<\/td> Art. 695.1.2\u00ba LEC<\/strong><\/td><\/tr> Extinci\u00f3n o prescripci\u00f3n de la deuda<\/td> 695.1.1\u00ba LEC<\/strong><\/td><\/tr> Existencia de otra hipoteca preferente<\/td> 695.1.3\u00ba LEC<\/strong><\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n
STS 23\/01\/2019<\/strong> \u2192 nulidad por falta de transparencia del vencimiento anticipado
STS 26\/10\/2020<\/strong> \u2192 revisi\u00f3n de cl\u00e1usulas abusivas aun sin alegaci\u00f3n inicial
TJUE – Sala 3\u00aa – 26\/03\/2019 (caso Abusividad IRPH)<\/strong>
TJUE C-415\/11 \u2013 Caso Aziz<\/strong> \u2192 primera gran sentencia europea que reconoce protecci\u00f3n al consumidor hipotecario.<\/p>\n\n\n\n\n
\ud83d\udd39 Determinar abusividad en intereses, comisiones, IRPH, multidivisa, suelo\/techo
\ud83d\udd39 Encargar informe de perito economista para desmontar la liquidaci\u00f3n bancaria adjuntada (siempre que sea legible, ya que en muchos casos es ilegible y el acreedor deber\u00e1 subsanarlo tras la solicitud de la representaci\u00f3n letrada del deudor).
\ud83d\udd39 Preparar oposici\u00f3n con m\u00e1xima solidez t\u00e9cnica<\/p>\n\n\n\n
\u27a1 Puede prolongar el proceso por a\u00f1os.<\/strong><\/p>\n\n\n\n\n
Recurso de apelaci\u00f3n<\/strong><\/td> Arts. 455-467 LEC<\/td><\/tr> Incidente extraordinario de revisi\u00f3n<\/strong><\/td> Arts. 510-516 LEC<\/td><\/tr> Recurso de amparo ante el Tribunal Constitucional<\/strong> (si hay vulneraci\u00f3n de derechos fundamentales)<\/td> Art. 53 CE<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n
Aun as\u00ed pueden existir frenos:<\/p>\n\n\n\n
\ud83d\udfe5 Subasta con valores incorrectos
\ud83d\udfe5 Titulizaci\u00f3n \u2192 obligaci\u00f3n de acreditar legitimaci\u00f3n activa (en caso de cesi\u00f3n o venta de cr\u00e9dito)<\/p>\n\n\n\n\n
El deudor cuenta con defensa legal, plazos, recursos y alternativas econ\u00f3micas<\/strong> para evitar perder su vivienda o para salir en condiciones dignas \u2014e incluso favorables\u2014.<\/p>\n\n\n\n
Cuanto antes intervenga un despacho especializado, mejores resultados se obtienen.<\/p>\n\n\n\n
\ud83d\udee1 An\u00e1lisis de cl\u00e1usulas abusivas, IRPH, Redal, liquidaci\u00f3n, intereses y titulizaci\u00f3n, entre muchas otras.
\ud83c\udfdb Defensa integral en ejecuci\u00f3n hipotecaria.
\ud83d\udcbc Negociaci\u00f3n de daciones, quitas y venta con reducci\u00f3n de deuda.<\/p>\n\n\n\n